Évaluation foncière

Le processus d'évaluation foncière

Le service d’évaluation foncière de la MRC de Pontiac est responsable de la préparation et de la mise à jour des rôles d’évaluation des 18 municipalités locales et du TNO. Environ 20 000 dossiers forment l’ensemble des rôles d’évaluation de la MRC de Pontiac et chaque unité est représentée sur une matrice graphique.

En vigueur pour trois exercices financiers municipaux, le rôle d’évaluation foncière est un résumé de l’inventaire des immeubles situés sur le territoire d’une municipalité, évalués sur une même base et à une même date. Il constitue un élément de base du régime fiscal municipal et scolaire au Québec.

Vous pouvez en apprendre davantage sur le processus d’évaluation municipale en consultant ce vidéo réalisé par l’Association des évaluateurs municipaux du Québec.

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Les responsabilités à l'égard du rôle

Les diverses responsabilités quant à la confection et à la tenue à jour du rôle sont partagés entre trois intervenants.

D’abord, l’organisme municipal responsable de l’évaluation (MRC de Pontiac) doit :

  • faire dresser, tous les 3 ans, le rôle de chaque municipalité de son territoire;
  • nommer l’évaluateur.

L’évaluateur (FQM – Fédération québécoise des municipalités) , pour sa part, doit :

  • confectionner et dresser le rôle au moyen des renseignements prescrits à cette fin;
  • signer le rôle selon les formalités réglementaires;
  • déposer le rôle en le transmettant, dans les délais prescrits, au greffier de la municipalité locale concernée.

Le greffier de la municipalité locale a ensuite pour responsabilités :

  • d’attester du dépôt du rôle par l’évaluateur;
  • d’aviser publiquement de la réalisation de ce dépôt;
  • de rendre le rôle accessible à toute personne désirant en prendre connaissance.

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Proportion médiane, facteur comparatif et valeur uniformisée

La proportion médiane et le facteur comparatif sont établis en fonction des ventes qu’il y a eu sur le territoire de la municipalité pendant l’année précédente comparativement à la valeur déposée lors de la première année du rôle triennal. Ces données sont préparées par l’évaluateur et approuvées par le MAMH (Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation). Ces données changent chaque année en fonction des ventes et elles servent à établir la “valeur uniformisée“. Cela permet de voir où se situe le rôle d’évaluation de la municipalité par rapport aux ventes qui sont effectuées sur son territoire. Le but que l’évaluateur doit rechercher : tendre le plus possible à un facteur de 1.00, c’est-à-dire que le prix vendu se situe le plus près possible de la valeur de l’évaluation foncière (rôle d’évaluation). Si les prix de vente sont plus élevés que la valeur établie au rôle d’évaluation, on a un facteur comparatif supérieur à 1.00. 

 

Par exemple : S’il est établi à 1.10 et que votre propriété est évaluée à 100 000 $, on obtient la valeur uniformisée en multipliant la valeur inscrite au rôle par le facteur comparatif: soit 100 000 $ x 1.10 = 110 000 $. Si les prix de ventes sont plus bas que l’évaluation municipale, le facteur est inférieur à 1.00. Donc si les propriétés de la municipalité (résidences, terres, boisés) se vendent beaucoup plus chères que leur valeur au rôle, le facteur comparatif sera donc plus élevé. Si l’année suivante, il n’y a plus autant de différence entre l’évaluation municipale et la valeur des ventes, le facteur comparatif diminuera. 

 

La proportion médiane, quant à elle, indique en pourcentage ce que l’évaluation foncière municipale est en proportion de la valeur dite marchande. Elle devrait tendre à 100% mais si par exemple, les montants de ventes de l’année précédente ont été en moyenne de 10 % plus élevés que l’évaluation municipale de ces immeubles, la proportion médiane sera de 91 % (la valeur municipale correspond à 91% de la valeur marchande).

 

La valeur uniformisée (valeur marchande de la propriété) est le prix réel du marché au début de l’année si vous vendiez votre propriété (C’est vrai en général car n’oublions pas que le facteur comparatif est unique pour toute la municipalité). Comme le marché varie à chaque année, la valeur uniformisée est rajustée en conséquence. La taxation annuelle de votre propriété n’est pas basée sur la valeur uniformisée mais bien sur celle inscrite au rôle d’évaluation. On l’appelle “l’évaluation municipale imposable”. Cependant, les commissions scolaires se servent de la valeur uniformisée comme base de calcul pour leur taxation. Dans le cas d’une vente de la propriété, la taxe de mutation est basée sur la valeur uniformisée ou sur le prix de vente selon le plus élevé. La valeur uniformisée est également utilisée par certaines banques, caisses et compagnies de financement lors de demandes de financement. Le gouvernement l’utilise pour calculer la richesse foncière d’une municipalité lorsqu’il est question de subvention ou de facturation de services.

Détermination de la valeur d’un bâtiment

Lorsqu’il s’agit de taxation municipale, une distinction est faite entre la valeur du terrain et celle du bâtiment. C’est cependant la valeur globale de l’immeuble qui est considérée pour la taxation municipale.

 

Comment est déterminée la valeur du bâtiment ?

L’évaluateur municipal réalise deux expertises pour tous les immeubles construits. Il fixe d’abord la valeur d’un immeuble par l’analyse de transactions comparables dans le voisinage. La réglementation oblige ensuite l’évaluateur à déterminer la valeur du terrain comme s’il était vacant. C’est lors de cet exercice qu’il examine les ventes de terrains vacants.

 

Un exemple vaut mille mots

Valeur de l’immeuble selon les ventes construites :                            337 000 $

Valeur du terrain selon les ventes de terrains vacants :                      158 000 $

Valeur du bâtiment :                                   337 000 $ – 158 000 $ =   179 000 $

 

La valeur du bâtiment est le résultat d’une opération mathématique, soit la valeur de l’immeuble (première expertise) moins la valeur du terrain (deuxième expertise).

 

Conséquence de cet exercice

La conséquence de cet exercice mathématique peut être, dans certains cas, une valeur à la baisse du bâtiment par rapport au rôle précédent. En conclusion, la valeur du bâtiment est uniquement inscrite à titre informatif et pour répondre à une obligation légale. C’est la valeur totale de votre immeuble qui sert de base aux fins de taxation municipale.

La Loi sur la fiscalité municipale

La Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1) détermine les règles pour la préparation des rôles d’évaluation et de taxation municipale. D’entrée de jeu, elle dicte les qualifications professionnelles que doit détenir l’évaluateur signataire du rôle et elle définit la valeur qui doit être attribuée à chaque unité d’évaluation ainsi que les immeubles qui doivent être portés au rôle ou non. Elle définit aussi les droits et les obligations de l’évaluateur dans l’exercice de ses fonctions et les droits du contribuable municipal. Elle prescrit également les mécanismes permettant à ce dernier d’obtenir une révision de l’évaluation déposée et, en cas de litige persistant, de recourir aux tribunaux.

Vous avez des questions?

Si vous ne trouvez pas la réponse à votre question sur cette page, ou si vous souhaitez rencontrer un technicien en évaluation, veuillez appeler 819-648-5689 poste 231 ou envoyez un courriel à evaluation@mrcpontiac.qc.ca.

CONTACTER LA MRC de PONTIAC

Le rôle d’évaluation est un inventaire de toutes les propriétés résidentielles, industrielles, commerciales, institutionnelles et agricoles sur le territoire. Il indique la valeur de chaque bien sur la base de sa valeur réelle, c’est-à-dire sa valeur d’échange sur un marché concurrentiel libre et ouvert. En d’autres termes, il s’agit du prix le plus probable qu’un acheteur pourrait payer pour un bien dans le cadre d’une vente privée. Cette valeur, inscrite au rôle d’évaluation, sert de base à l’application des taxes municipales et scolaires.

Le rôle d’évaluation est révisé tous les trois ans afin d’éliminer, dans la mesure du possible, les divergences entre la valeur marchande d’un bien et la valeur inscrite au rôle.

L’évaluateur fonde la valeur sur la valeur marchande du bien 18 mois avant la date d’entrée en vigueur du rôle, par exemple la valeur au 1er juillet 2022 pour le rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2024. Cette valeur représente le prix le plus probable qu’un acheteur pourrait payer pour le bien dans le cadre d’une vente privée normale.

Dans le domaine de l’évaluation, les trois méthodes suivantes sont reconnues pour établir la valeur réelle d’un bien immobilier:

  • La méthode du coût – L’évaluateur ajoute la valeur du terrain au coût de la nouvelle construction moins la dépréciation, telle que l’usure causée par l’âge du bâtiment;
  • Méthode de comparaison – L’évaluateur estime la valeur du bien en la comparant aux prix de vente de biens présentant des caractéristiques similaires;
  • La méthode du revenu – Pour les immeubles industriels, commerciaux ou résidentiels à logements multiples, l’évaluateur doit tenir compte du revenu brut potentiel de l’immeuble, moins les pertes pour créances irrécouvrables et l’inoccupation de l’immeuble, moins les frais d’exploitation (taxes, assurance, entretien, etc.).

Le rôle d’évaluation foncière est un inventaire des immeubles du territoire qui indique la valeur de chaque bien en fonction de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier à une date donnée.

La fiscalité établit le revenu à percevoir sur chaque propriété en multipliant l’évaluation municipale d’une propriété par le taux d’imposition municipal.

A titre d’exemple:

  • Valeur foncière municipale ABC telle qu’établie par le rôle d’évaluation = 25 millions de dollars;
  • Dépenses annuelles de la municipalité = 2 millions de dollars;
  • Recettes annuelles de la municipalité, y compris les recettes tarifaires (services à tarif fixe, par exemple eau, égouts ou déchets) = 1 750 000 $;
  • Montant à percevoir (taxes municipales) = 250 000 $;
  • Taxe en $/100 d’évaluation = 1,00;
    [ 250 000 / 25 000 000 x 100]
  • Par conséquent, pour une propriété évaluée à 200 000 $ dans la municipalité ABC, les taxes municipales seront de 2 000 $, soit 1 % de la valeur de la propriété telle qu’établie dans le rôle d’évaluation.

Un contribuable peut demander une révision de son inscription au rôle d’évaluation au cours de la première année du rôle triennal, ou si des changements apportés à la propriété justifient une nouvelle évaluation, auquel cas seuls les éléments qui ont changés peuvent faire l’objet d’une demande de révision.

Si vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation de votre propriété, nous vous recommandons de consulter nos évaluateurs avant d’entamer une procédure de révision formelle afin d’éviter des démarches inutiles et coûteuses.

Pour lancer une procédure de révision formelle:

  1. Attention aux délais – La demande de révision doit être faite avant le 1er mai de la première année du rôle triennal ou, dans le cas d’un avis de modification, dans les 60 jours suivant l’envoi de l’avis.
  2. Remplissez le formulaire de demande de révision et remettez le en personne au Service de l’évaluation de la MRC à Campbell’s Bay, ou envoyez le par courrier recommandé au 602, route 301, Québec J0X 1K0, accompagné du paiement : 602, route 301, Campbell’s Bay (Québec) J0X 1K0, accompagné de votre paiement.
  3. Payer les frais requis conformément au règlement 287-2023 de la MRC. Le barème des droits peut être consulté ci-dessous, et le paiement peut être effectué en espèces, par débit ou par chèque.

Valeur du rôle: Inférieure ou égale à 500 000 $; Tarif: 91,35 $.

Valeur du rôle: Supérieure à 500 000 $ et inférieure ou égale à 2 millions $; Tarif: 365,10 $.

Valeur du rôle: Supérieure à 2 millions $ et inférieure ou égale à  5 millions $; Tarif: 608,60 $.

Valeur du rôle: Supérieure à 5 millions $; Tarif: 1 217,50 $.

Pour plus d’informations, veuillez consulter le site du gouvernement du Québec.

  • Tout d’abord, l’évaluateur doit vérifier le bien-fondé de la demande. Il est à noter que, selon la loi, le montant des droits à payer n’est pas un motif valable de révision.
  • L’évaluateur doit alors rendre une décision au demandeur avant le 1er septembre de la première année du rôle d’évaluation, ou avant 4 mois à compter du dépôt de la demande s’il s’agit d’une révision administrative à la suite de l’émission d’un avis de modification ou d’une correction automatique par l’évaluateur de la MRC.
  • En cas de désaccord avec la décision de l’évaluateur, la Loi sur la fiscalité municipale permet au demandeur un dernier recours devant le Tribunal administratif du Québec.
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